万达商业IPO破发背后资本游戏背后的盛世危机

发布时间：2020-02-19 19:54:31 阅读：次来源：滤料厂家

或许对于绝大对数人而言，万达商业IPO首日即遭破发，以及王健林并未打破马云神话，问鼎中国新一代首富宝座，成为了万达上市中最大的看点。

然而，对于王健林而言，IPO破发的背后凸显的则是万达的盛世危机。

不可否认，无论从股价、融资规模还是静态市盈率等各项技术指标来看，万达商业此次赴港上市创下了自2009年以来内陆房地产企业在港股上市的新高。

而在更早之前的路演阶段，万达商业更是凭借着总资产和净利润双料王的头衔，吸引了众多机构投资者的关注。据媒体报道，在认购阶段，万达商业受到投资者青睐，以48港元接近上限定价，集资额超过280亿港元，创下港股年内最大首次公开募股。这也让各方对万达商业首秀相当看好。也由此引发了公众和媒体对于万达上市后，王健林能否超越马云问鼎中国首富的猜想。

但让王健林所料不及的是，最终让其首富梦想破灭的，恰恰就是他最引以为豪的“万达惊人的资产量”。

无论是来自资本市场还是房地产业界的专业人士，在万达还在路演阶段时就曾表示，万达试图利用重资产来谋求上市，并不能获得资本市场的亲睐。

一篇来自界面的分析文章指出，同美国最大的零售商业地产商西蒙地产相比，后者物业面积约2500万平米，账面开发成本为351亿美元（约2160亿元），已经计提折旧100亿美元，账面净值251亿美元（约1540亿元）。而万达方面公布的数据则显示，2014年上半年万达总资产超过5040亿元，投资物业贡献2206亿元，净资产则高达1126亿元。就规模而论，万达已经超越西蒙，跃居全球资产规模最大的商业地产开发商。然而，两者的投资回报率却相差了不止一个等级，2014上半年，万达租金收入52亿，全年完成110亿应该没有问题。绝对数不算小，但跟2206亿的投资物业相比，就意味着每100元的资产，一年只有5块钱的收入。利润就更少了。而2013年，西蒙收入51.7亿美元，净利润13.2亿美元（约81亿元），折算过来，西蒙每100元投资物业，将创造20.6元的收入。而且更为重要的是，两者的运营模式有着本质区别，万达是将物业增值计入了利润，所以才产生了1126亿元的净资产，而西蒙则是一只标准的房地产信托基金(REITs)，全部收入来自租金和管理费，净利润100%分配。

因此该分析文章指出，万达投资物业的回报率之低必将面临投资者审视，这也就意味着万达商业IPO发行价格可能被高估，上市后想要卖出高价恐非易事。

尽管，万达商业上市首日即遭破发在一定程度上印证了上述分析，不过仅以单纯的数据分析和类比，就判定万达的未来是一场梦多少有失偏颇，至少在《中国房地产金融》本次调研中，还是发现万达品牌在不少三四线城市对投资者和购房者都有着不小的吸引力，在一些城市中万达所标榜的“哪里有万达广场哪里就是城市中心”的口号也并非只是“老王卖瓜自卖自夸”。但对于万达而言，其眼下最迫切的问题，不是如何迎接未来，而是怎样度过当下。

此前有报道称，截至2014年6月30日，万达有高达73.7%的土地储备还在开发中，资金压力巨大，在建工程投入资金711亿元，后续还需投入2389亿元（2017年7月前）。另外，账面现金748亿元，IPO预计可融按246亿算元，还应付款1449亿元，还有1800亿元左右的银行贷款和未偿还债券（上半年支付利息62.1亿元）。总共算下来，万达商业地产资金缺口高达3325亿元。

如此大的资金缺口，就算万达此次能够如愿以偿的完成IPO，所获资金依然是杯水车薪，对于万达而言，如何玩转这场资本游戏似乎成为了其生死攸关的问题。套用王健林的“老冤家”马云的一句名言：“今天很残酷，明天很美好，但绝大多数人死在今晚。”只是不知道万达是拥抱明天的那个，还是死在今晚的大多数。

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